在我國，社會(huì)人口老齡化正變得越來越嚴(yán)重，如何養(yǎng)老已經(jīng)成為重要的社會(huì)問題。建設(shè)專門的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)供老人集中居住，并提供相應(yīng)的服務(wù)，進(jìn)而解決養(yǎng)老問題是值得借鑒的國外經(jīng)驗(yàn)。建設(shè)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，選址是第一步，也是項(xiàng)目成功開發(fā)的關(guān)鍵一步。

通常認(rèn)為地產(chǎn)項(xiàng)目選址的影響因素分為兩級(jí)指標(biāo)，第一級(jí)包含自然狀況、環(huán)境狀況、地塊條件、交通狀況、基礎(chǔ)設(shè)施狀況、社會(huì)狀況、經(jīng)濟(jì)環(huán)境、政策規(guī)劃等，二級(jí)詳細(xì)指標(biāo)有自然景觀狀況、綠地率、環(huán)境污染程度。

地形條件、地質(zhì)條件、地塊面積；臨街臨路狀況、交通設(shè)施狀況；與公園、商場、醫(yī)院等生活服務(wù)設(shè)施距離；人口密度、受教育程度、居民收入、居住環(huán)境條件；商業(yè)聚集程度、政策宏觀因素、周邊用地類型等。

01 人口因素

人口是一個(gè)內(nèi)容復(fù)雜、綜合多種社會(huì)關(guān)系和經(jīng)濟(jì)關(guān)系的實(shí)體。由于生育政策的長期實(shí)行，我國社會(huì)人口結(jié)構(gòu)正在發(fā)生巨變。第五次與第六次人口普查數(shù)據(jù)顯示，我國 44歲以下各年齡段的年輕人口數(shù)量已出現(xiàn)不同程度下降，44 歲以上人口數(shù)量出現(xiàn)不同比例的增長，我國人口結(jié)構(gòu)老齡化趨勢明顯加強(qiáng)。

同時(shí)計(jì)劃生育政策也是造成我國城鎮(zhèn)家庭小型化和核心化的重要原因。過去普遍的大家庭結(jié)構(gòu)變?yōu)楝F(xiàn)在“4-2-1”結(jié)構(gòu)，子女?dāng)?shù)量減少，導(dǎo)致家庭成員互動(dòng)對象的數(shù)量減少，家庭將幾乎所有的精力都用來關(guān)注唯一的孩子。

由于缺少兄弟姐妹的陪伴，年輕的父母還需要扮演孩子的玩伴，對老人的照顧更加缺乏。在我國傳統(tǒng)的家庭關(guān)系中，親子關(guān)系是十分重要的，子女贍養(yǎng)父母體現(xiàn)的是一種養(yǎng)兒防老的觀念，但是這種觀念正在受到?jīng)_擊，以婚姻關(guān)系為基礎(chǔ)的家庭數(shù)量逐漸上升，家庭小型化日益顯著。

由于農(nóng)業(yè)人口過剩，城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供了很多就業(yè)崗位，廣大農(nóng)村獨(dú)生子女青年更愿意選擇到城市發(fā)展，形成大量的人員外流，老人兒童留守農(nóng)村。這在很大程度上減少了子女和父母見面溝通的機(jī)會(huì)，使老人的心理和情感需求很難得到滿足。即使對于城市家庭，子女到外地就學(xué)后就近擇業(yè)，老人也面臨和子女分居兩地的問題。

02 地理因素

地理因素包含區(qū)位和位置。區(qū)位是廣義的、模糊的，例如熱鬧的市區(qū)、幽靜的郊區(qū)和秀麗的景區(qū)。位置是狹義的、具體的，是一個(gè)具體的地址。

就選擇養(yǎng)老地點(diǎn)來說，老年人有多種類型：戀家的老人，希望能在自己的家鄉(xiāng)安度晚年，這類老人以鄉(xiāng)村老人為主，他們習(xí)慣了鄉(xiāng)村的生活方式，不愿離開生活了很久的家鄉(xiāng)。

候鳥式養(yǎng)老的老人，希望隨著季節(jié)的變化像候鳥那樣到處旅游養(yǎng)老，以身體健康的城鎮(zhèn)高收入者為主；普通養(yǎng)老機(jī)構(gòu)養(yǎng)老的老人，以城鎮(zhèn)一般職工和農(nóng)村家庭貧困者為主，他們更期望以較低的成本實(shí)現(xiàn)養(yǎng)老。

除了地理位置，交通條件也是影響老年人選擇養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的重要因素，老年人身體條件不如一般人，因此在更大程度上依賴公共交通出行。

03 環(huán)境因素

老年人的免疫力普遍降低，對環(huán)境狀況更加敏感。優(yōu)良的環(huán)境條件對老年人的身心健康顯得尤為重要，特別是空氣、水、噪聲等常見而又容易產(chǎn)生污染的基本生活環(huán)境。

環(huán)境影響評(píng)價(jià)指標(biāo)主要包括大氣環(huán)境因素、水環(huán)境因素和噪聲環(huán)境因素。大氣環(huán)境影響評(píng)價(jià)主要指擬選址周邊的空氣污染情況，包括降塵、總懸浮微粒、氮氧化物等。

水環(huán)境影響評(píng)價(jià)主要是進(jìn)行水質(zhì)的現(xiàn)狀分析及影響預(yù)測，并根據(jù)其位置，評(píng)價(jià)對于項(xiàng)目擬選址周邊的影響。水體的現(xiàn)狀分析是指對地表水和地下水的污染現(xiàn)狀進(jìn)行調(diào)查、評(píng)價(jià)，分析對擬選址的建設(shè)運(yùn)營等的影響。

噪聲是對于人們身體健康影響較大的因素之一。擬選址周邊的噪聲對將來入住老人的生活和健康會(huì)造成負(fù)面影響，進(jìn)而降低項(xiàng)目的入住率。因此，在進(jìn)行養(yǎng)老地產(chǎn)選址評(píng)價(jià)時(shí)，要評(píng)價(jià)周圍環(huán)境噪聲對項(xiàng)目選址地點(diǎn)的影響以及對于將來入住的顧客的影響。

04 經(jīng)濟(jì)因素

經(jīng)濟(jì)因素可以分為兩個(gè)角度，即開發(fā)商角度和老人角度。開發(fā)商角度的經(jīng)濟(jì)因素包括開發(fā)建設(shè)成本和運(yùn)營成本，老年人角度的經(jīng)濟(jì)因素包括一次性費(fèi)用和經(jīng)常性費(fèi)用。

服務(wù)業(yè)選址經(jīng)濟(jì)因素分別為土地價(jià)格或建筑物租金、建設(shè)成本、勞動(dòng)力供應(yīng)及工資成本高低，競爭狀況、商業(yè)完善性、租金成本、消費(fèi)水平等。

競爭情況：是指在項(xiàng)目輻射范圍內(nèi)相似業(yè)態(tài)的項(xiàng)目數(shù)量，包括護(hù)理院、養(yǎng)老院等。商業(yè)完善性：主要指在選址附近的商鋪是否完善，是否能滿足日常生活的需要。土地成本：項(xiàng)目建設(shè)需要取得土地使用權(quán)，項(xiàng)目建設(shè)成本中，土地成本是非常重要的一部分，對后期的一次性入住費(fèi)和每月固定入住費(fèi)都有較大影響。消費(fèi)水平：本文是以區(qū)域內(nèi)年人均可支配收入為測量指標(biāo)。

05 政策因素

“孝道”作為國人非常重視的理念之一，歷來都受到社會(huì)的關(guān)注，尤其是近些年，隨著我國進(jìn)入老齡化社會(huì)，更是受到了社會(huì)各界前所未有的重視，中央到地方都陸續(xù)出臺(tái)了多項(xiàng)扶持政策。包括土地供應(yīng)優(yōu)惠、房產(chǎn)稅、營業(yè)稅等稅費(fèi)優(yōu)惠、床位的建設(shè)補(bǔ)貼、運(yùn)營補(bǔ)貼等。

2013 年頒布的《國務(wù)院關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》，再次明確了政府對養(yǎng)老事業(yè)的重視與扶持態(tài)度，其中提到了土地、稅費(fèi)、補(bǔ)貼等多項(xiàng)支持政策。隨后各地方相繼出臺(tái)更詳細(xì)力度更大的扶持政策。

由于經(jīng)歷的時(shí)代不同，現(xiàn)在退休的老人所獲得的退休金都比較有限，在如今的物價(jià)水平下，僅依靠自己的退休收入很難滿足養(yǎng)老需求，所以大多數(shù)老人對于政府仍然抱有很大的期待。