自《國務(wù)院關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》與國土資源部《養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地指導(dǎo)意見》出臺以來,國家就養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施的用地范圍、土地用途和年期、供地計(jì)劃、供地政策等方面分別出臺了一系列規(guī)定?，F(xiàn)將讀者關(guān)心的養(yǎng)老用地問題一一列出并根據(jù)相關(guān)政策做出解答。

一問:商業(yè)性設(shè)施和商品住宅用地是否可納入養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地？

答:養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地適用范圍不能隨意擴(kuò)大化,老年酒店、賓館、會所、商場、倶樂部等商業(yè)性設(shè)施和商品性住宅用地納入其中是不合適的,只有與老年人生活直接相關(guān)、專門為老年人提供生活照料、康復(fù)護(hù)理、托管等服務(wù)的房屋和場地設(shè)施占用的土地,方可確定為養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地。

二問:養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地怎樣登記？出讓最高年限是多少年？

答:《土地利用現(xiàn)狀分類》 (GB/ T21010-2007)中沒有“養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地”名稱,只在一級類“公共管理與公共服務(wù)用地”下有“醫(yī)衛(wèi)慈善用地”和“公共設(shè)施用地”二級類；國土資源部發(fā)布的《劃撥用地目錄》(國土資源部令第9號)規(guī)定，非營利性社會福利設(shè)施用地中包括老年人社會福利設(shè)施用地,與養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地有關(guān)。國土資源部下發(fā)的《養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地指導(dǎo)意見》明確提出:規(guī)劃為公共管理用地、公共服務(wù)用地中的醫(yī)衛(wèi)慈善用地,可布局和安排養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地,其他用地只能配套建設(shè)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用房并分?jǐn)傁鄳?yīng)的土地面積。養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地以出讓方式供應(yīng)的,建設(shè)用地使用權(quán)出讓年限最高按50年確定。在辦理供地手續(xù)和土地登記時,養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地的土地用途應(yīng)確定為醫(yī)衛(wèi)慈著用地。

三問:土地供應(yīng)方式有幾種？是如何確定的？

答:依據(jù)營利性、非營利性的性質(zhì)差異,養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地可分別采取租賃、出讓等有償方式和劃撥方式供地。經(jīng)養(yǎng)老主管部門認(rèn)定的非營利性養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地可采取劃撥方式供地。營利性養(yǎng)老用地應(yīng)以租賃、出讓等有償方式供地。為降低營利性養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)建設(shè)成本，各地可制定養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地出租或先租后讓供應(yīng)的鼓勵政策和租金標(biāo)準(zhǔn),鼓勵以租賃方式供地。

四問:新建城區(qū)和居住(小)區(qū)配建養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施有哪些規(guī)定?

答:《養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地指導(dǎo)意見》對新建城區(qū)和居住(小)區(qū)按規(guī)定配建養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施作了專門規(guī)定,要求其在土地供應(yīng)時按規(guī)定配建養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施,依據(jù)規(guī)劃用途可以劃分為不同宗地的，應(yīng)當(dāng)先行分割成不同的宗地，再按宗地供應(yīng)；不能分宗的,應(yīng)當(dāng)明確養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地、社區(qū)其他用途土地的面積比例和供應(yīng)方式。

五問：新建養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地規(guī)?？刂圃诙啻蠓秶鷥?nèi)?

答:為防范以養(yǎng)老用地為名變相“圈地”、“囤地”，或改變土地用途、容積率等土地使用條件搞房地產(chǎn)開發(fā)，《養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地指導(dǎo)意見》規(guī)定，新建養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地,依據(jù)規(guī)劃単獨(dú)辦理供地手續(xù)的，其宗地面積原則上控制在3公頻以下；有集中配建醫(yī)療、保健、康復(fù)等醫(yī)衛(wèi)設(shè)施的，不得超過5公頻。

六問:如何防范隨意改變用途、分割轉(zhuǎn)讓等方式處置養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地行為的發(fā)生?

答:為了使土地支持政策落到實(shí)處, 防范隨意改變用途、分割轉(zhuǎn)讓等方式處置養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地行為的發(fā)生，《養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地指導(dǎo)意見》從五個方面明確提出了監(jiān)管措施,即在核發(fā)國有建設(shè)用地劃撥決定書、簽訂合同和租賃合同時,應(yīng)當(dāng)做出以下規(guī)定或者約定:

（1）建設(shè)用地使用權(quán)可以整體轉(zhuǎn)讓和轉(zhuǎn)租、不得分割轉(zhuǎn)讓和轉(zhuǎn)租；

（2）不得改變規(guī)劃確定的土地用途，改變用途用于住宅、商業(yè)等房地產(chǎn)開發(fā)的，由市、縣國土資源管理部門依法收回建設(shè)用地使用權(quán)；

（3）簽訂出讓合同和租賃合同時，應(yīng)當(dāng)約定出讓或租賃建設(shè)用地使用權(quán)可以設(shè)定抵押權(quán)。劃撥建設(shè)用地要設(shè)定抵押權(quán)，在核發(fā)劃撥決定書時，應(yīng)當(dāng)約定劃撥建設(shè)用地使用權(quán)不得單獨(dú)設(shè)定抵押權(quán)，設(shè)定房地產(chǎn)抵押權(quán)的建設(shè)用地使用權(quán)是以劃撥方式取得的，應(yīng)當(dāng)從拍賣所得的價款中繳納相當(dāng)于應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金的款額后，抵押權(quán)人方可優(yōu)先受償；

（4）養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地內(nèi)建設(shè)的老年公寓、宿舍等居住用房，可參照公共租賃住房套型建筑面積標(biāo)準(zhǔn)，限定在40平方米以內(nèi)；

（5）向符合養(yǎng)老申請條件的老年人出租老年公寓、宿舍等居住用房的，出租服務(wù)合同應(yīng)約定服務(wù)期限一次最長不能超過5年，期限屆滿，原承租人有優(yōu)先承租權(quán)。

七問:空閑廠房、學(xué)校、社區(qū)用房從事非營利性養(yǎng)老服務(wù),土地性質(zhì)怎樣確定?

答:為鼓勵支持利用存量建設(shè)用地建設(shè)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施, 《養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地指導(dǎo)意見》從供地方式、地價(租金)等方面明確了支持政策。

一是對營利性養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)利用存量建設(shè)用地從事養(yǎng)老設(shè)施建設(shè)，涉及劃撥建設(shè)用地使用權(quán)出讓（租賃）或轉(zhuǎn)讓的，在原土地用途符合規(guī)劃的前提下，可不改變土地用途，允許補(bǔ)繳土地出讓金（租金），辦理協(xié)議出讓或租賃手續(xù)。

二是在符合規(guī)劃的前提下，在已建成的住宅小區(qū)內(nèi)增加非營利性養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施建筑面積的，可不增收土地價款。若后續(xù)調(diào)整為營利性養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施的，應(yīng)補(bǔ)繳相應(yīng)土地價款。

三是企事業(yè)單位、個人對城鎮(zhèn)現(xiàn)有空閑的廠房、學(xué)校、社區(qū)用房等進(jìn)行改造和利用，興辦養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)，經(jīng)規(guī)劃批準(zhǔn)臨時改變建筑使用功能從事非營利性養(yǎng)老服務(wù)且連續(xù)經(jīng)營一年以上的，五年內(nèi)可不增收土地年租金或土地收益差價，土地使用性質(zhì)也可暫不作變更。

八問:民資的非營利性養(yǎng)老機(jī)構(gòu)與政府舉辦的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)可否使用農(nóng)民集體所有的土地?

答:我國實(shí)行土地的社會主義公有制，即全民所有制和勞動群眾集體所有制，也就是說我國土地包括國有土地和集體土地，這兩種土地分別有不同的用途。依照《土地管理法》等法律法規(guī)規(guī)定，養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地使用集體土地包括以下兩種情形：

（一）興建非營利性鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施可以依法使用集體建設(shè)用地依照《土地管理法》第四十三條規(guī)定，集體建設(shè)用地有四類用途：一是宅基地，二是鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地，三是鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村公共設(shè)施建設(shè)用地，四是鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村公益事業(yè)建設(shè)用地。非營利性鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地當(dāng)然屬于公益事業(yè)建設(shè)用地的范疇，所以，如果興建為本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部成員使用的非營利性鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施，當(dāng)然可以使用集體建設(shè)用地。依據(jù)《土地管理法》和國務(wù)院文件，國土資源部下發(fā)的《養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地指導(dǎo)意見》第九條再次明確規(guī)定：“農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織可依法使用本集體所有土地，為本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部成員興辦非營利性養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施?！薄锻恋毓芾矸ā返诹粭l對包括養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施在內(nèi)的鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村公益事業(yè)建設(shè)需要使用土地的情況，明確了土地的申請、審核、批準(zhǔn)主體、程序、權(quán)限和條件。

（二）其他興建非營利性養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施需要集體建設(shè)用地的，需要有集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)政策和相應(yīng)的養(yǎng)老政策支持《國務(wù)院關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》(國發(fā)〔2013〕35號)明確：“民間資本舉辦的非營利性養(yǎng)老機(jī)構(gòu)與政府舉辦的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)享有相同的土地使用政策，可以依法適用國有劃撥土地或者農(nóng)民集體所有的土地”。國土資源部下發(fā)的《養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地指導(dǎo)意見》第九條再次明確：“民間資本舉辦的非營利性養(yǎng)老機(jī)構(gòu)與政府舉辦的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)可以依法使用農(nóng)民集體所有的土地。”這些規(guī)定都為下一步集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)指明了方向，但是，要想落到實(shí)處，還需要集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的具體政策出臺才行，這樣才能做到“依法”使用農(nóng)民集體所有的土地。

全國人大常委會于2015年2月27日審議通過關(guān)于授權(quán)國務(wù)院在北京市大興區(qū)等33個試點(diǎn)縣(市、區(qū))行政區(qū)域暫時調(diào)整實(shí)施有關(guān)法律規(guī)定的決定，即在這33個試點(diǎn)縣(市、區(qū))暫時調(diào)整實(shí)施土地管理法、城市房地產(chǎn)管理法關(guān)于農(nóng)村土地征收、集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市、宅基地管理制度的有關(guān)規(guī)定。這一決定的作出為這些地區(qū)非營利性養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施使用集體建設(shè)用地掃清了法律上的障礙。

綜上，依照目前的有關(guān)規(guī)定，養(yǎng)老項(xiàng)目所在地如果屬于全國人大常委會批準(zhǔn)的33個試點(diǎn)，則可以在最新政策引導(dǎo)下通過集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市來實(shí)現(xiàn)使用集體建設(shè)用地興建非營利性養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施的目的，如果不屬于此范圍，則只能與農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織聯(lián)合為本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部成員興建非營利性養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施。