新冠疫情來了又去，

秋冬可能又來一波；

房?jī)r(jià)漲漲跌跌，

房地產(chǎn)黃金時(shí)代終究是過去了；

世界經(jīng)濟(jì)逆全球化，

中國經(jīng)濟(jì)啟動(dòng)內(nèi)循環(huán)；

……

一切都在訴說，

2020年是非同尋常的一年！

業(yè)內(nèi)有句話：房地產(chǎn)業(yè)下去了，康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)就起來了！通過今年溝通的項(xiàng)目負(fù)責(zé)人、房地產(chǎn)從業(yè)者以及眾多網(wǎng)友也印證了這一觀點(diǎn)。 

在眾多想做康養(yǎng)的朋友中，有些朋友表達(dá)了，動(dòng)輒幾千萬甚至幾個(gè)億的康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)中，有沒有小投資人的機(jī)會(huì)？最小規(guī)模可以做到多?。?/span>

官方要求如下：

在2020年9月1日公布，2020年11月1日起執(zhí)行的我國民政部最新修訂的《養(yǎng)老機(jī)構(gòu)管理辦法》中第二條就明確養(yǎng)老機(jī)構(gòu)床位數(shù)要在10張以上，也就是說最少要10張床位可注冊(cè)成為養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。

對(duì)于謹(jǐn)慎型投資人，這是個(gè)方便試錯(cuò)的利好，畢竟麻雀雖小五臟俱全，即便只有10張床位的小微機(jī)構(gòu)，投資金額較小，各方面的要求卻不少，想要做好也不容易。選址、改造裝修、采購、注冊(cè)、備案、團(tuán)隊(duì)組建與管理、蓄客、簽訂服務(wù)協(xié)議辦理入住、服務(wù)流程、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)以及風(fēng)險(xiǎn)管理等等，尤其是服務(wù)口碑，因?yàn)橐?guī)模太小了，即便出現(xiàn)一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，也可能導(dǎo)致其他老人的不滿意，導(dǎo)致他們離園。

那10張床位的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)是什么樣的呢？

小微養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的設(shè)立與運(yùn)營各地多有嘗試。

北京市海淀區(qū)萬福年華養(yǎng)老院僅有12張床位，位于萬柳怡水園社區(qū)。是一套敞亮的大三居，墻壁刷成了溫馨的淡粉色，12張床位整齊排列在幾個(gè)房間內(nèi)。客廳經(jīng)過布局優(yōu)化，隔出了多功能活動(dòng)室、健身康復(fù)室，客廳外還配有廚房和洗浴間。配備了5名工作人員，包括護(hù)工，有護(hù)士長、廚師、心理咨詢師等。長者入住的訴求是住在小區(qū)里，離子女比較近，還能享受專業(yè)的養(yǎng)老照護(hù)服務(wù)，收費(fèi)也不貴，實(shí)現(xiàn)就地養(yǎng)老，海淀區(qū)也比較鼓勵(lì)這種模式，整個(gè)區(qū)域內(nèi)遠(yuǎn)不止一家。

同時(shí)，益年養(yǎng)老也注意到，在2020年9月22日有網(wǎng)友向安徽省民政廳廳長提問：“居民住宅小區(qū)內(nèi)開辦5張床左右的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，是否合法？”具體提問如下：

我所在的小區(qū)是住宅小區(qū)，最近有一戶業(yè)主在家開辦了一個(gè)小型養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，床位不足10個(gè)，5個(gè)左右，住著5個(gè)老人。派出所調(diào)查和民政局了解，該機(jī)構(gòu)未向任何地方備案登記。且經(jīng)常擾民，導(dǎo)致本棟樓業(yè)主怨聲不斷。開辦之前未告知本棟樓相鄰業(yè)主，更未取得相鄰關(guān)系業(yè)主的許可。請(qǐng)問以上行為是否合法，是否應(yīng)該由民政部門查處取締？

官方回復(fù)如下：

您好，您在廳長信箱來信反映小區(qū)業(yè)主利用自有住房開展養(yǎng)老服務(wù)活動(dòng)的情況收悉，現(xiàn)答復(fù)如下：

   《安徽省養(yǎng)老機(jī)構(gòu)登記備案和監(jiān)管辦法（試行）的通知》（皖民養(yǎng)老字〔2020〕44號(hào)）和新修訂的《養(yǎng)老機(jī)構(gòu)管理辦法》（中華人民共和國民政部令第66號(hào)）明確規(guī)定：養(yǎng)老機(jī)構(gòu)是指依法辦理登記，為老年人提供全日集中住宿和照料護(hù)理服務(wù)，床位數(shù)在10張以上的機(jī)構(gòu)。經(jīng)調(diào)查了解，您反映的養(yǎng)老服務(wù)場(chǎng)所系黃山市屯溪區(qū)頤和觀邸小區(qū)9幢2單元1203室住戶，設(shè)置床位4張，為失能半失能老人提供有償養(yǎng)老服務(wù)活動(dòng)。因床位數(shù)少，未達(dá)到養(yǎng)老機(jī)構(gòu)備案條件。屯溪區(qū)民政局2次派員上門入戶進(jìn)行政策解釋，并通過信函方式要求該戶業(yè)主 “及時(shí)辦理相關(guān)證照，并依法依規(guī)經(jīng)營”，同時(shí)也已將該戶情況反映給屯溪區(qū)市場(chǎng)監(jiān)督管理部門。

《中華人民共和國物權(quán)法》第七十七條規(guī)定：業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。據(jù)調(diào)查了解，該戶業(yè)主將住宅用房改變?yōu)榻?jīng)營性用房前，未經(jīng)該幢樓其他業(yè)主和小區(qū)業(yè)主委員會(huì)同意。經(jīng)法律咨詢，小區(qū)業(yè)主可以向人民法院提起訴訟，運(yùn)用法律手段維護(hù)其正當(dāng)合法權(quán)益。下步，我們將督促市民政局主動(dòng)會(huì)同當(dāng)?shù)刈〗ê褪袌?chǎng)監(jiān)督管理部門組成聯(lián)合督查組，責(zé)成該戶盡快取得合法手續(xù)，否則將按相關(guān)法律法規(guī)進(jìn)行處置。

說明一下：

社區(qū)里的小微機(jī)構(gòu)引起社區(qū)業(yè)主不滿，認(rèn)為擾民從而投訴；

回復(fù)引用《物權(quán)法》，認(rèn)為將住宅用房改為經(jīng)營性用房，下一步“責(zé)成該戶盡快取得合法手續(xù)，否則將按相關(guān)法律法規(guī)進(jìn)行處置”。

這個(gè)回復(fù)留了很大的解讀空間，比如住宅用房改為經(jīng)營性用房并獲取其他業(yè)主和小區(qū)業(yè)主委員會(huì)同意后是否可以繼續(xù)經(jīng)營？床位不足10張如何取得相關(guān)手續(xù)？這個(gè)回復(fù)思想指導(dǎo)下當(dāng)?shù)卣欠e極鼓勵(lì)小微機(jī)構(gòu)發(fā)展還是？

通過兩個(gè)案例分析，我們可以感受到以上兩個(gè)地區(qū)對(duì)待小微機(jī)構(gòu)的不同。確實(shí)如此，不同地方、甚至不同時(shí)期，市場(chǎng)接受度、政策導(dǎo)向也是不同的，這可以參考回看房地產(chǎn)二十多年的黃金時(shí)代與當(dāng)下最嚴(yán)管控的對(duì)比。對(duì)我們從業(yè)者以及想要做養(yǎng)老的人而言，這啟發(fā)我們，如果想做小微機(jī)構(gòu)首先與當(dāng)?shù)孛裾旨跋嚓P(guān)部門溝通，了解當(dāng)?shù)氐膶徟鷹l件，獲取當(dāng)?shù)氐闹С郑瑥膶?shí)際出發(fā)，做符合市場(chǎng)、符合政策導(dǎo)向的事。

最適宜的規(guī)模可以做到多少？

從經(jīng)驗(yàn)來說，比較經(jīng)濟(jì)的床位規(guī)模，一線城市約500張，二線城市300-400張，三線城市200-300張，四線城市（縣城）150-200，包含醫(yī)養(yǎng)結(jié)合床位，當(dāng)然具體的還要結(jié)合當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)情況，比如老齡化程度、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)情況、同行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)等等。