民政部等十部委近年來積極鼓勵利用醫(yī)院、學(xué)校、賓館、廠房、社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心以及小區(qū)配套等現(xiàn)有閑置的社會資源進(jìn)行建設(shè)，從而緩解中心城區(qū)養(yǎng)老床位少等養(yǎng)老資源有限的難題。目前，由于國內(nèi)土地政策限制，使得獲取土地新建養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的投入大，回收期長。在這種背景下，很多企業(yè)通過改造自有閑置物業(yè)及租賃的存量物業(yè)來降低養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的前期投入，并取得了不錯的運營效果。

優(yōu)勢：通常舊廠房面積都挺大，有食堂，衛(wèi)生間，暖氣，水電齊全，并配有動力電，廠內(nèi)還有停車位，是老人養(yǎng)老的首選地方。

劣勢：很多企業(yè)都建設(shè)在了偏遠(yuǎn)的地方，多屬于城市的郊區(qū)，在這樣的地方建設(shè)養(yǎng)老院，兒女需要看望的時候，也不方便。這些地方遠(yuǎn)離城區(qū)，就會在各種公共設(shè)施上缺失，沒有好的綠地，沒有好的醫(yī)院，假如老人舊病復(fù)發(fā)需要急救，豈不拉長了生命通道?還有一些企業(yè)廠房的不再使用，留下了各種化學(xué)危害，有的土壤已經(jīng)被污染，有的還存在一些輻射問題。

案例：上海恒裕曹家渡老年福利院，原毛巾廠改造

贊同：方便業(yè)主，業(yè)主也可以參與管理、經(jīng)營。“只要價格合理，服務(wù)到位，解決好安全問題和衛(wèi)生問題，建成養(yǎng)老院方便上班族照顧老人，何樂而不為呢?”

反對：小區(qū)人員密度大，老人出行容易發(fā)生意外。會所原本是提供服務(wù)和活動的場所，改建養(yǎng)老院是改變原有功能，擠占業(yè)主公共資源。擔(dān)心120甚至殯儀車進(jìn)出小區(qū)不吉利，作為業(yè)主，不愿受到這方面的困擾。

案例：南京銀城紅日養(yǎng)老公寓，銀城聚福園小區(qū)會所改造

優(yōu)勢：經(jīng)濟(jì)型酒店如果轉(zhuǎn)成養(yǎng)老院，可享受民水民電收費的待遇，節(jié)省一大筆費用。此外酒店地段優(yōu)良，周邊配套成熟、人口興旺。

劣勢：一些經(jīng)濟(jì)型酒店養(yǎng)老設(shè)施配套還不太完備，在老人食堂、活動室、衛(wèi)生保健室等硬件方面還需要提升改造;高層酒店在消防審核上比較嚴(yán)苛;酒店經(jīng)營者或物業(yè)存有者觀念上不易接受。

案例：上海世灃·康源敬老院，酒店改造

優(yōu)勢：用于支持政府養(yǎng)老政策，以及周邊設(shè)施建設(shè)、優(yōu)化社區(qū)生活環(huán)境、改善民生等工程。滿足了當(dāng)?shù)毓鹿牙先说墓B(yǎng)條件，而且使閑置辦公用房得到再次利用。設(shè)施同時可為附近老人提供日間照料服務(wù)和居家上門服務(wù)，養(yǎng)老服務(wù)范圍可輻射周邊社區(qū)。

劣勢：入住前還需要購置桌椅、被褥、空調(diào)、電視、棋牌、冰箱等食宿、供暖、娛樂等設(shè)施。

案例：上海申養(yǎng)·望年薈，寫字樓改造。

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項目所在區(qū)域衡量標(biāo)準(zhǔn)

1、人口密度及宏觀經(jīng)濟(jì)情況

項目所在行政區(qū)域內(nèi)擁有足夠的常住人口密度，是護(hù)理型養(yǎng)老產(chǎn)品市場保障的基礎(chǔ)。區(qū)域內(nèi)的宏觀經(jīng)濟(jì)狀況，與項目后期定位、定價息息相關(guān)。此外，區(qū)域宏觀經(jīng)濟(jì)狀況與該區(qū)域內(nèi)老人對機(jī)構(gòu)養(yǎng)老的接受程度呈正相關(guān)關(guān)系。

以中心城區(qū)為例，項目所在區(qū)域常住人口密度一般不低于25000人/平方公里，人均GDP不低于10萬元，人均可支配收入不低于5萬元，近郊區(qū)及遠(yuǎn)郊區(qū)可根據(jù)具體情況適當(dāng)降低。

2、老人人口的結(jié)構(gòu)和類別

如果項目所在區(qū)域內(nèi)具有一定人口規(guī)模，是護(hù)理型養(yǎng)老產(chǎn)品的市場保障，那么，老人人口的結(jié)構(gòu)和類別則是護(hù)理型養(yǎng)老產(chǎn)品市場的核心和關(guān)鍵。因為養(yǎng)老產(chǎn)品屬性已經(jīng)決定了其客戶是老年人，而護(hù)理型養(yǎng)老產(chǎn)品又是在老年人客戶中進(jìn)行二次的選擇。（這里假設(shè)老年人隨著年齡的增長，其護(hù)理需求越強(qiáng)）

具體來說，護(hù)理型養(yǎng)老項目區(qū)域內(nèi)較為有利的人口結(jié)構(gòu)是：60歲以上老人占比超過20%，65歲以上老人占比超過15%，80歲以上老人數(shù)量不少于3000人，占比超過4%。從老年人的類別上看，失能失智老人占比不低于4.5%，空巢失獨老人占比不低于20%較為理想。

項目板塊衡量標(biāo)準(zhǔn)（3公里半徑范圍內(nèi)）

1、公共服務(wù)配套

這里的公共服務(wù)配套區(qū)別于傳統(tǒng)地產(chǎn)項目超市、銀行、學(xué)校交通等基礎(chǔ)服務(wù)配套，主要是指項目周邊的醫(yī)療資源配置及交通的可達(dá)性。對于養(yǎng)老機(jī)構(gòu)而言，優(yōu)質(zhì)的醫(yī)療資源，是機(jī)構(gòu)醫(yī)養(yǎng)結(jié)合的關(guān)鍵。

護(hù)理型養(yǎng)老項目周邊3公里半徑范圍內(nèi)至少有一家綜合性醫(yī)院，優(yōu)先選擇的項目是周邊3公里半徑范圍有不少于三家醫(yī)院，有三甲醫(yī)院更理想。護(hù)理型養(yǎng)老產(chǎn)品最好設(shè)置內(nèi)部醫(yī)療機(jī)構(gòu)（包括醫(yī)務(wù)室）。內(nèi)設(shè)醫(yī)療機(jī)構(gòu)要加強(qiáng)與就近醫(yī)院的聯(lián)系合作，取得醫(yī)保資質(zhì)更有利于項目發(fā)展。機(jī)構(gòu)所在地與老人子女居住地距離以半小時車程為宜。

2、房地產(chǎn)開發(fā)度

通過這一指標(biāo)可以確定項目周邊居住了多少人，這些人的支付意愿及家庭人員結(jié)構(gòu)。具體而言，項目3公里半徑范圍內(nèi)具有不少于1000戶常住家庭，交付使用5-10年的房齡的商品住宅小區(qū)不少于10個。

板塊內(nèi)具備熱點概念，區(qū)域價值即將躍升，優(yōu)質(zhì)、高等級的客戶即將導(dǎo)入，一旦具有這些有利條件，可進(jìn)行布局，以達(dá)到提前落位熱點區(qū)域，使項目后期價格增長超預(yù)期。

3、周邊競爭環(huán)境

老年人消費一般都較為理性，尤其是對其即將入住的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，根據(jù)小編所在公司調(diào)研結(jié)果來看那，老人在選擇養(yǎng)老機(jī)構(gòu)時，接近九成的老年人會實地考察3-5家養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，并進(jìn)行全面比較，才會決定最終是否入住。有超過五成老人不會長期居住在一家機(jī)構(gòu)。因此，在目標(biāo)項目3公里半徑范圍內(nèi)有1-2家機(jī)構(gòu)不一定是壞事，當(dāng)然超過三家同類型的機(jī)構(gòu)，我們就得考慮市場容量了。

但也有一些企業(yè)對周邊的競爭對手絲毫不擔(dān)心。在與一些企業(yè)負(fù)責(zé)項目投資發(fā)展的人員溝通時，他們表示，不擔(dān)心項目周邊有機(jī)構(gòu)，而且他們更喜歡周邊有大量的但是運營服務(wù)能力差的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。

當(dāng)板塊內(nèi)有同類型的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)時，我們對其定位、收費及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)一定要摸清楚。這些機(jī)構(gòu)是定位于自理型的、護(hù)理型的還是兩者兼有；護(hù)理等級（高、中、低級護(hù)理）的結(jié)構(gòu)是如何安排的；機(jī)構(gòu)的收費模式及標(biāo)準(zhǔn)等等在選址時均要逐一調(diào)研清楚，這對項目后期定位及定價策略會有重要的參考意義。

項目物業(yè)衡量標(biāo)準(zhǔn)

1、適宜的體量。根據(jù)小編近年來走訪的護(hù)理型養(yǎng)老機(jī)構(gòu)及與一線運營管理人員交流溝通的情況來看。大家普遍認(rèn)為護(hù)理型養(yǎng)老產(chǎn)品，運營最為經(jīng)濟(jì)的體量是100-200床，總建筑規(guī)模為4000-8000平米，床均建筑面積約為40平米左右。

2、合適的建筑形態(tài)。物業(yè)建筑結(jié)構(gòu)以南北向板式結(jié)構(gòu)為優(yōu)選，優(yōu)先選擇便于改造的酒店、宿舍、會所、學(xué)校及其他框架結(jié)構(gòu)的建筑。

物業(yè)單層建筑面積1000-1500平為佳，建筑層數(shù)為3-6層較好。這樣一個建筑層數(shù)及單層建筑面積，有利于后期運營成本的節(jié)約。以200張床的機(jī)構(gòu)為例，20床*10層和40床*5層的床位布局，其后期的運營成本差異很大。

建筑層高凈高控制在2.9米左右，未加裝機(jī)電及吊頂?shù)膶痈邞?yīng)超過3.3米，但也不宜超過4.2米。建筑層高太高，后期運營能耗偏高，增加運營成本；層高太低，居住體驗會打折扣。

3、建筑配套。對養(yǎng)老機(jī)構(gòu)而言，居住空間與公共空間的面積配比決定了入住老人的入住體驗感及機(jī)構(gòu)的檔次。機(jī)構(gòu)的室內(nèi)公共空間可以通過后期建筑設(shè)計規(guī)劃進(jìn)行靈活調(diào)節(jié)，室外活動空間多受限于物業(yè)條件，較難改變。在選擇物業(yè)時，要盡可能關(guān)注能利用的室外空間（如綠地、屋頂、地下空間等）。

建筑物業(yè)配套提供的停車位數(shù)量也較為重要，要優(yōu)先滿足救護(hù)醫(yī)療車輛、探視老人家屬車輛及日常運營管理用車的車位需求，車位總體數(shù)量應(yīng)不少于機(jī)構(gòu)總床位數(shù)的20%。同時，在篩選物業(yè)時，餐飲配套設(shè)施用房的面積和位置不能忽視。物業(yè)的水、電負(fù)荷也需要考慮，一般對于老舊物業(yè)的水電負(fù)荷都是針對整體建筑總體設(shè)計，未考慮單獨入戶。這些對后期運營成本影響較大。

4、行政許可條件。目前，養(yǎng)老機(jī)構(gòu)取得營業(yè)執(zhí)照需要在項目所在地設(shè)立運營主體，并取得當(dāng)?shù)孛裾⑾?、衛(wèi)生、工商等政府部門的審批許可，在項目選址階段需與項目所在地相關(guān)部門溝通，了解審批流程及相關(guān)規(guī)定。對于租賃的物業(yè)，盡力爭取業(yè)主協(xié)助辦理各項審批手續(xù)。此外，對于老舊物業(yè)權(quán)屬要清晰明確，盡量選擇權(quán)屬沒有爭議和瑕疵的物業(yè)。

5、居民意愿。在項目選址階段，需要了解尊重周邊居民的意愿。部分居民認(rèn)為養(yǎng)老機(jī)構(gòu)往往存在“贓、亂、差”現(xiàn)象；認(rèn)為救護(hù)車進(jìn)出影響其生活；有些物業(yè)原為居住小區(qū)的配套設(shè)施，若改為養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，勢必擠占居民活動空間，居民不易接受。這些都可能導(dǎo)致周邊居民排斥養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，甚至阻止養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的建設(shè)。

項目財務(wù)衡量標(biāo)準(zhǔn)

1、租金水平。對于租賃物業(yè)進(jìn)行改造的養(yǎng)老項目，需要與業(yè)主反復(fù)洽談，確定合理的物業(yè)起始租金，免租期及租金增長率。同時盡可能簽訂長期租約（15-20年）來鎖定物業(yè)。

2、能源收費屬性。養(yǎng)老機(jī)構(gòu)后期運營成本中，除了人力成本外，另一個不可忽視的運營成本就是能耗。水、電、氣、熱等能耗，往往根據(jù)工業(yè)、民用及商用等不同的收費屬性，其整體費用差異很大。這就要求我們在搭建財務(wù)測算模型時明確該物業(yè)的能源收費屬性。

3、改造成本。養(yǎng)老行業(yè)是一個薄利的行業(yè)，前期的投入越大，后期運營壓力越大。此外，對于持有經(jīng)營類的養(yǎng)老產(chǎn)品，前期投入成本過大，會使得項目在財務(wù)測算時，項目運營現(xiàn)金流的持續(xù)性和穩(wěn)定性對項目整體測算不敏感，影響項目投資決策。因此，對于養(yǎng)老產(chǎn)品來說，無能是新建項目還是老舊物業(yè)改造項目，前期成本控制怎么強(qiáng)調(diào)都不為過。

老舊物業(yè)一般建筑時間較長，結(jié)構(gòu)、隱蔽工程及市政接口等情況復(fù)雜。在改造施工過程中，可能會遇到各種未預(yù)計到的情況，進(jìn)而增加改造成本。因此，老舊物業(yè)改造的復(fù)雜性要求投資方制定，具有前瞻性的目標(biāo)成本及科學(xué)的動態(tài)成本管理，真正做到預(yù)見未來、控制成本。

4、政府補(bǔ)貼。近年來，國家相繼出臺了不少了支持養(yǎng)老服務(wù)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)政策，這其中就包括政府對企業(yè)開展養(yǎng)老服務(wù)的政府補(bǔ)貼，如養(yǎng)老機(jī)構(gòu)建設(shè)補(bǔ)貼、開辦補(bǔ)貼、運營補(bǔ)貼及配套醫(yī)療機(jī)構(gòu)補(bǔ)貼等。對于這些補(bǔ)貼，財務(wù)測算模型中需考慮。

以北京為例，對于新建、擴(kuò)建具有養(yǎng)護(hù)功能的非營利性養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，市區(qū)兩級政府累計可給予5萬元/床的建設(shè)補(bǔ)貼；按照接受老人身體情況，給予300元/人/月（自理老人）或者500元/人/月（不能自理老人）的運營補(bǔ)助。這些補(bǔ)貼對項目投資、運營的現(xiàn)金流均有影響，甚至影響整個項目財務(wù)決策。

同時，獲取政府補(bǔ)貼，一方面能夠降低機(jī)構(gòu)前期投入及運營壓力。另一方面，在一定程度上也是獲得了政府的認(rèn)可和支持，有利于項目發(fā)展。